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房地产的时代结束了,资本将在这里沸腾

来源:未知 编辑人:文文 发布时间:2022-07-28 浏览量:

房地产的时代结束了,资本将在这里沸腾
 

来源: 市值观察

 

卖房纳入街道办KPI考核,烂尾楼业主集体停贷,小麦、大蒜换房,恒大、融创等房企被恒生指数剔除……房地产在2022年极速坠入深渊。

有人慨叹这是一个时代的终结,引发无数共鸣。但其实,这更像是一个新时代的开始。

01

旧时代的丧钟

今天的一切始于1994年。

那一年,中国进行了分税制改革,主旨是重新划分地方和中央的财政分配。之前是弱干强支,即大头归地方,小头归中央。改革之后正好颠倒,中央拿大头,地方拿小头。

地方政府从此不再有足够的钱来支撑地方建设和运行,长此以往必定难以为继,于是中央大笔一挥,把出让土地的收入留给了当地。从此一发不可收拾。

利益驱动下,地方政府自然有强大的动力推动房地产开发,由此形成一个看似自洽的发展闭环:

地方政府卖地换钱推动城市建设,吸引农民进城,开发商借钱搞建设带动经济发展,老百姓(603883)有钱后进城买房,推动房价上涨,房价上涨地价跟着涨,政府又可以高价卖地获得财政收入。如此循环往复。

这一模式在初期可谓皆大欢喜。

政府财政有保障,作为政绩考核KPI的GDP增长率也能轻松完成,开发商能赚钱,老百姓看着自己的房子天天涨自然也是心花怒放,银行更是不会拒绝这种坐地收租的好买卖。

所有人都乐在其中,却也越陷越深。

政府患上了房地产依赖症。到今天为止,土地出让收入占地方财政总收入比例高达约1/4。

经济患上了房地产依赖症。目前房地产占GDP的比重接近25%。

老百姓患上了房地产依赖症。数据显示,中国居民资产中超60%是房地产。

银行则彻底被绑架。今年一季度,房贷占银行总贷款的比例为26.5%。

如果游戏能一直玩下去,大家接着奏乐接着舞,何乐而不为?

但问题在于,房子一直在增多,总有建够的那一天;房价一直在涨,总有买不起的那一天。这注定是个要散伙的局。

疫情加速了这一天的到来,客观生活条件的愈发艰难让老百姓不得不重新审视当下的生活:

辛辛苦苦一个月,发了工资大头先被银行划走,是否值得?

掏空六个钱包、用两代人的辛苦奋斗,最终却换来了一栋栋荒草丛生的烂尾楼,找谁说理?

于是房子不再好卖。今年上半年,百强房企销售额同比直接腰斩;烂尾楼业主也不再隐忍,集体停贷维权。

究其本质,是人们不想再为这种生活买单,借用前几天流传甚广的一篇文章里的一句话:祥子不想拉车了。

事实上,祥子们也确实拉不动了。现在的房价太侮辱人格,一套房子少则百万,多则几千万,别说祥子,刘四爷看了也得低下头。

为了刺激房地产,什么手段都上了,拿粮食换房子、买房帮找工作、卖房纳入公务员KPI考核……结果依然是覆水难收。

不管我们愿不愿意接受,一个以地产驱动发展的时代结束了。但太阳还会照常升起,日子还得继续,一切还要向前看。

当下一个显著的经济现象是,老百姓开始大量存现金。

根据央行的数据,截止今年6月末,住户存款规模达到112.8万亿元,比年初增加了10.3万亿元,同比去年也多增了2.9万亿元。

钱不好赚了,紧缩银根以备不时之需,顺便攒个养老钱,这种求稳、求安逸的想法本身并没有错,但却too young too simple。

02

祥子们的天真

不夸张的说,当全民开始热衷存钱,不仅害了自己,也害了他人。这绝非危言耸听。

首先,经济发展的前提是钱要流动起来。

没有资金流,哪来的投资和消费?没有投资和消费,企业哪来的效益?个人哪来的工资?政府哪来的税收?大家都没收入,结果只能是大家一块玩完。

所以,老百姓越不花钱,经济就越差,经济越差,老百姓收入越少,更加不敢花钱,从此陷入恶性循环。

二季度,中国人民银行发起了一个问卷调查,数据显示,倾向于“更多储蓄”的居民占比达到58.3%,比一季度上升了3.6个百分点;倾向于“更多投资”的居民占17.9%,比一季度下降了3.7个百分点。

这显然不是一个好信号,所以在官方最近的文件中,提振信心成了一个高频词汇,目的就是让大家敢投资、敢消费。

退一步讲,即便经济不会塌方,你以为现在开始存银行就能得一个岁月静好的余生了?

天真!

存银行一年的利率是多少?不超过三个点,弄不好连通胀都跑不赢。如果你坚持把赚来的钱都存银行,那么恭喜你,30年之后你成功降了阶级。

想想过去的教训就行了,30年前你手里攥着1万块钱可以在街上横着走,今天你要跑到大街上说自己是个“万元户”,路边的环卫老大爷可能都会过来安慰你两句。

说到底,这是一个强制发展的时代,技术要不断进步,经济要不断做大,财富要不断增值,否则就要出事。除非手里的货币多到不怕缩水,如大佬们,但你作为一个打工人哪有躺平的资格。

所以之前有人提出过一种“保阶收益率”的概念,“阶”指的就是阶级,意思是你要想在今后一直保持目前的生活水准和社会地位,那么每年的资产收益率必须要干掉名义GDP增长率。

过去房地产承担了这一任务。

1998年-2019年,全国商品房销售均价从2049元/㎡涨到了9308元/㎡,年化增长率为7.5%,高线城市的增长水平则远远大于这一数据,闭着眼买就能赚。

但现在,这条路显然走不通了,今后居民靠什么保存财富?

股市,现在看来也唯有股市有这个能力。

首先,股市的容量够大。

目前A股的体量大约在80万亿左右,并且正在不断增大。容量大很重要,因为只有这样的市场才具备容纳全体国民财富的能力。根据中国证券业协会发布的《2021年度投资者服务与保护报告》,截止去年底,中国个人股票投资者超1.97亿,基民超7.2亿。也就是说,目前A股已经覆盖了一半以上的国民。

其次,中国股市的长期表现一点也不差。

在1990年-2020年这三十年间,上证综指的年化涨幅达到14%,远超房地产,其长期收益率在主要投资品类中是最高的。如果能坚持定投指数,别说“保阶”,“升阶”都没问题。

说到这里可能很多人心里不忿,会拿类似“赌场”、“韭菜地”等予以反驳。这一点并不否认,毕竟过去客观存在,但也应看到,随着制度的不断完善,市场环境已经大大改善。比如,退市制度常态化之后,垃圾股基本死路一条,未来一定是更优质的公司才能得到更大的关注。再比如,法制的完善极大打击了那些在市场上兴风作浪、大搞内幕交易的人。

不只是为个人提供资产保值增值服务,一个持续向好的股市对于整个社会保障体系都有重大意义。

以美国为例,养老金的20%以上投在了股市,美股几十年的长牛行情给整个国家的社会保障提供了巨大支撑。中国这边,老龄化逼近,养老问题愈发突出和严峻。根据中国保险行业协会发布的《中国养老金第三支柱研究报告》,未来5-10年时间,预计我国养老金缺口将扩大至8-10万亿。

南非财团投资腾讯20年,最多时翻了7000多倍,浮盈超1.6万亿。如果这笔钱当初是社保基金投的,难道不香吗?

可惜,当时没人愿意理马化腾。

 

 

今年以来,官方迅速推动个人养老金落地,并引导其积极进入股市,本质上也是希望资本市场能在未来发挥重要作用。

事实上,即便上升到整个国家的经济发展,股市也是未来最大的希望。

03

大国崛起的发动机

说到底,今天经济的主要矛盾无非就是钱不好赚了。企业赚的少,老百姓收入少,政府税收少,如何解决这一问题?

唯有产业升级。之前我们自嘲拿2亿件衬衫去换一架波音飞机,其实这就是问题所在。

一架波音飞机可能需要100个美国人干1年,而2亿件衬衫则可能需要1000个中国人干1年,美国工人的人均产出是中国的十倍,整个社会,从企业到个人再到政府,自然有钱。当然,这只是打个比方,并非真实的具体数据。

推此及彼,高端医疗器械、高端芯片、高端材料和装备等价值量高的领域都需要进口,中国人一边撅着屁股捡钢镚,一边把大把的银子送给了国外,收入自然上不去。

如果不去改变,最终只能被锁死,日子越过越苦,看看今天的拉美就行了。所以我们提出要升级产业结构,造芯片、造汽车、造大飞机……而这就必然离不开资本市场,为什么?

产业升级意味着要试错、要冒险,要真金白银的砸下去,银行愿意为此买单吗?

显然不愿意。银行是极端的风险厌恶者,可以锦上添花,但绝不会雪中送炭,高风险的新兴科技产业根本不是它的菜。

但资本市场会。

比如宁德时代(300750)和京东方,两家公司在A股拿了大几百亿甚至上千亿的资金,通过高强度、快节奏的投资,最终在各自领域纷纷称雄。特别是京东方,当年融资的时候还远远落后于日韩企业,每年需要巨量投资来缩小产线差距,竞争压力极大,在银行那里根本不可能得到足够的支持。

如今,京东方是世界显示龙头,全球每四块屏就有一块出自京东方,每年几千亿的产值、几百亿的利润、交几十亿的税、养活几万个家庭。宁德时代更不必多说,动力电池“一哥”,全球市占率稳居30%以上,想搞新能源车都要先来“拜码头”。

这就是资本市场的意义,把钱给那些最能干的企业家,让他们去挣、去拼、去打,政府能从中拿到更多的税收,老百姓能得到更多的就业和更高的工资待遇,作为股权持有者还可分享时代发展的红利。赚全世界的钱,养活中国社会,美好生活自然就来了。

这也就是为什么,自人类进入工业文明之后,历史上每一个大国的崛起背后都有一个强大的资本市场,从最初的荷兰,到后来的英国,再到如今的美国,无不如此。当我们谈论硅谷的时候,不要忘了华尔街。

早在十年前,学界、政界就时不时传出要振兴股市的声音,但响应者寥寥,为什么?当时房地产一天一个价,全社会都沉浸在这场狂欢中,谁还关心股市。

现在情况已完全不同,不搞股市,难道我们还有别的选择吗?

所以,地产之“危”,或许也正是股市之“机”。借此推动更多的社会资源向资本市场倾斜,建立新的经济循环体系,时不我待。


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